O IGPM atingiu 37,04% no mês de maio de 2021, vindo de uma sequência de altas históricas, o que causou um alvoroço no mercado locatício, tendo em vista que é ele o índice comumente adotado para o reajuste anual dos aluguéis e que, ao que parece, tende a continuar, por algum tempo, a subir, até que as medidas econômicas adotadas pelos Governos Federal, Estaduais e Municipais surtam efeito.
Como mencionado, o IGPM é o índice “comumente adotado”, porém, não é, ao contrário do que alguns pensam, de utilização obrigatória. Apesar de chamado “índice do aluguel”, sua utilização foi convencionada, mas não imposta por lei aos contratantes.
Sendo assim, é possível a utilização de outros índices de reajuste no contrato de locação como o INCC (Índice Nacional de Custos da Construção), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), dentre outros previstos em lei (o que já era adotado por alguns contratantes, colocando-os até como índices alternativos em caso de alta ou baixa desproporcional).
Para os contratos que preveem somente o IGPM haverá necessidade de negociação sobre sua aplicação, para evitar assim a judicialização do contrato.
Veja-se que, renegociar o contrato, quando há uma alteração objetiva de suas bases (altas de índices de reajustes, fechamento de estabelecimentos por conta da Pandemia, etc) à guisa de vasto entendimento doutrinário, é uma obrigação das partes, sendo a materialização dos deveres de cooperação, solidariedade e boa-fé objetiva, que são alguns dos balizadores das relações contratuais.
Nesta esteira, deverão as partes, ainda que com a interveniência de um profissional especializado no mercado imobiliário, buscar o esgotamento da via negocial, antes de ingressar em juízo na busca da satisfação de sua pretensão.
Temos atingido um alto índice de acordos neste período, o que contribui, de forma inconteste, para o desafogamento do Poder Judiciário, evitando assim todo desgaste que uma ação judicial causa a todos os envolvidos.
O que prevê a Lei de Locação sobre índice de reajuste de aluguéis e quais as orientações sobre essa cobrança?
A Lei nº 8.245/91 (dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) é silente no que tange à eleição do índice de reajuste do aluguel, homenageando o Princípio da Liberdade Contratual insculpido no art. 421 do Código Civil brasileiro. Desta forma, caberá às partes (locador e locatário) acordarem sobre o(s) índice(s) eleito(s) para atualização do valor locatício.
Não obstante, em seu art. 18, a Lei de Locações prevê que, assim como o próprio valor do aluguel, poderão as partes convencionar ou instituir (se ausente a sua previsão) índice de reajuste, remetendo o tema, mais uma vez, à autonomia das partes.
O saudoso mestre Sylvio Capanema de Souza, em sua obra A Lei do Inquilinato comentada (12.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. P. 106), ratifica que a Lei nº 8.245/91 manteve o Princípio da Livre Convenção do Aluguel Inicial, podendo o Estado intervir, posteriormente, no quesito do reajuste do aluguel, sua periodicidade e os índices aplicáveis.
É comum a percepção de que uma vez em vigor, o contrato deve ser cumprido na íntegra de seus termos, em obediência à máxima romana pacta sunt servanda que, apesar de adotada no Direito brasileiro, não se reveste de caráter absoluto, sendo relativizada por outro axioma romano rebus sic standibus, que impõe que os contrato de trato sucessivo, como o é o de locação, devem ser interpretados conforme as condições vigentes à época da contratação inicial, fundamentando assim a possibilidade de revisão dos contratos.
Há um projeto de lei (PL) de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), de nº 1026/21, que prevê que o reajuste do aluguel não poderá ser superior à inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Esse PL não é muito bem-visto por alguns estudiosos do mercado, haja vista representar uma intervenção muita drástica do Estado na autonomia das partes contratantes e o intervencionismo estatal pode causar mais traumas que soluções no mercado imobiliário. Essa intervenção é bem-vinda quando se trata de incentivo ao crescimento, mas não quando se imiscui em uma seara eminentemente privada.
Essas passagens demonstram que a negociação será a pedra fundamental para manutenção de uma relação harmônica entre locador e locatário, pelo que, reforçando o que já foi dito em linhas pretéritas, a solução precípua é negociar, negociar e negociar, relegando para ultima ratio a judicialização da locação, já que, ao admitir a intervenção de um terceiro (juiz) na relação, pode ser que sua interpretação não seja a melhor para ambas as partes.
Como o judiciário tem se posicionado em relação à revisão dos contratos de locação no período pandêmico?
A revisão contratual é matéria de exceção em nosso ordenamento jurídico, só devendo o Estado-Juiz intervir caso haja posterior desproporção entre o momento em que o locatário assumiu as obrigações contratuais e o momento de seu pagamento, o que pode ser ocasionado por inúmeros fatores, como por exemplo a Pandemia da COVID-19.
A Lei de Locações só prevê a possibilidade de revisão do contrato de locação após três anos de vigência do contrato, o que pode representar a ruína de uma das partes contratantes, que pode ser obrigada a arcar com prestações totalmente desproporcionais às assumidas inicialmente.
Sendo assim, a parte que se entender prejudicialmente afetada, poderá, lançar mão da judicialização da locação, com fundamento na onerosidade excessiva, impossibilidade material superveniente de adimplemento da obrigação ou do caso fortuito.
Entretanto, essas alegações serão analisadas de acordo com as circunstâncias fáticas de cada caso, não havendo jurisprudência consolidada no sentido de que se reduzir ou isentar o valor do aluguel ou da multa por rescisão contratual, já que as bases fáticas de cada contrato são diferentes umas das outras.
O que ocorreu (e ainda ocorre) então foi uma gama de decisões judiciais que ora isentavam ou reduziam o valor do aluguel por determinado período, ora não alteravam em nada os valores, causando instabilidade no mercado e, por vezes, não conseguindo implementar a justiça na sua vertente da equidade, já que a utilização do nível que iguala as pessoas é impactado por pesos diferentes em cada caso.
Essas considerações nos remetem a um dever que, insisto, deve ser balizador das relações locatícias: negociar, negociar e negociar, se preciso, com a mediação de um especialista.
Importante ainda ressaltar que essas exposições são válidas, em princípio, para contratos celebrados antes do impacto causado pela Pandemia, já que, aqueles celebrados quando nosso País já estava sendo assolado pelo vírus, com seus consequentes efeitos econômicos não devem, numa primeira análise, ser revisados, já que suas bases objetivas já foram avençadas sob o jugo do mal mundial.
Para que os contratos firmados no período pandêmico sejam revisados, será necessária a demonstração da ocorrência de um fato novo, decorrente ou não da Pandemia, mas que, de alguma maneira, não tinha como ser antecipado pelas partes.
Os índices mostram que houve diminuição do número de ações locatícias.
Entre 2019 e 2021, a média de casos relacionados a questões locatícias chegou a 352 no total. Na comparação com o primeiro bimestre de 2020, houve uma queda de 8,9% no início deste ano. As ações de despejo por falta de pagamento chegaram a 58% em fevereiro de 2021, número quase 10% menor que o contabilizado em 2020.[1]
Esses números demonstram que a tendência está sendo a negociação entre as partes.
De que forma o mercado tem se comportado diante desse tema?
É inegável que o mercado locatício foi fortemente impactado pelos efeitos da Pandemia da COVID-19.
Por exemplo, no Rio Grande do Sul, Ao longo de 2020, o Secovi-RS realizou três levantamentos para monitorar o impacto da pandemia nos negócios imobiliários. Nesses estudos restou verificada a diminuição de contratos de novas locações comerciais de 29% (1ª pesquisa), 32% (2ª) e 70% (3ª).[2]
Entretanto, o mercado já mostra sinais de recuperação. No Rio de Janeiro houve aumento de 230% nas transações comerciais e de 179% nas residenciais no município do Rio, na comparação com o mesmo período de 2020.[3]
As ações governamentais, como a inclusão do aluguel social no Programa Casa Verde e Amarela, em parceria com a iniciativa privada, com a possibilidade de aluguel social onde a secretaria do Programa de Parcerias de Investimentos (PPI) elaborará estudos para a viabilidade de parcerias público-privadas para a produção habitacional que seria destinada a aluguel social, seria uma nova modalidade de atendimento focada nas famílias de baixa renda, que poderia ajudar a reaquecer a locação de imóveis em todo território nacional.[4]
O que não se pode perder de vista é que as crises econômicas são cíclicas, começam, tem seu pico, tendência de queda e fim, até que sobrevenha novo fato e o ciclo se renove. O profissional do mercado imobiliário deve sempre fazer uma análise histórica das crises já enfrentadas para buscar solução que já foram adotadas ou inovar no enfrentamento dos períodos conturbados.
Um outro efeito da Pandemia que se tem observado é o esvaziamento dos grandes centros urbanos. A rotina do home office fez com que grandes empresas e escritórios mantivessem seus colaboradores trabalhando em casa, o que impactou todo comércio e mercado locativo dos centros urbanos.
Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), os espaços vagos devem alcançar 30% em São Paulo e 44% no Rio de Janeiro.[5]
Como ficou a taxa de inadimplência de aluguéis?
Quem trabalha com administração de locações, certamente, recebeu pedidos de redução de aluguel, isenção de multa rescisória e até mesmo do aluguel por um período.
Muitos locadores, no exercício do dever de renegociar, atenderam os pleitos de seus locatários e conseguiram equacionar a sua necessidade de receber os alugueres com a impossibilidade (momentânea ou definitiva) dos locatários adimplirem com suas obrigações pecuniárias.
Entretanto, alguns locadores foram reticentes em negociar e acabaram experimentando o dissabor da inadimplência.
Segundo pesquisa do SECOVI-RJ, no ano de 2020, a taxa de inadimplência ficou em 18% no auge da pandemia, enquanto a média histórica é de 9%.[6]
Interessante destacar que, mesmo com essa tendência de inadimplência, o valor dos aluguéis no Rio de Janeiro subiu 7% até abril de 2021.[7]
Os números são interessantes já que há pesquisa, realizada em março de 2021, apontando que cerca de 20% das unidades residenciais da cidade do Rio de Janeiro estão desocupadas.[8]
Ou seja, temos aumento de taxa de inadimplência, mais imóveis desocupados e ainda sim, aumento no valor dos aluguéis.
Segundo dados divulgados pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), em fevereiro de 2021, 58,3% das ações locatícias foram de despejo por falta de pagamento, mostrando uma tendência de redução se comparado com os anos de 2019 (75,1%) e 2020 (69,9%), o que pode ser efeito da busca pela negociação entre locadores e locatários, cientes do desgaste oriundo da judicialização de suas relações.[9]
É possível a inadimplência nos contratos de locação afetar o mercado imobiliário como um todo?
Sim, o mercado imobiliário, apesar de setorizado, funciona como uma grande engrenagem. O Incorporador planeja o empreendimento, constrói ou contrata uma construtora, uma imobiliária, o comprador adquire uma unidade, maior parte das vezes por financiamento bancário e, grande parte aluga para custear a parcela do financiamento. Se o adquirente perde seu aluguel, pode parar de pagar o financiamento, impactando o custo do crédito, aumentando a taxa de juros, impossibilitando a aquisição de novas unidades por outras pessoas, retraindo as incorporadoras de realizar novos empreendimentos. Essa seria, à grosso modo, apenas uma das possibilidades de impacto da inadimplência da locação na saúde financeira do mercado imobiliário.
Fora isso, temos locadores que dependem exclusivamente dos aluguéis que recebe para sua subsistência e de sua família. Outros que são investidores e com a taxa de inadimplência alta, deixam de comprar novos imóveis.
O que se tem dessa inadimplência é a retração do mercado imobiliário como um todo, este que é uma das molas propulsoras da economia, já que atinge diretamente na construção civil.
Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a construção civil liderou a criação de postos de trabalho em 11 estados e no Distrito Federal, de janeiro a outubro e ficou em segundo lugar em sete estados. O Produto Interno Bruto (PIB) do segmento deve avançar 4% no próximo ano, depois de recuar 2,8% em 2020, ou seja, as perspectivas são muito boas.[10]
Pesquisa do SECOVI- Rio mostra um crescimento exponencial das transações imobiliárias no Estado do Rio de Janeiro, no primeiro trimestre do ano, confirmando o crescimento do mercado imobiliário e demonstrando a sua recuperação, ainda que estejamos vivendo a crise econômica ocasionada pelo colapso sanitária.[11]
Essas projeções são de extrema importância já que a construção civil representa uma das molas propulsoras da economia brasileira.
E vê-se que a inadimplência nos contratos de locação pode interferir de forma direta no crescimento do PIB brasileiro.
Qual a sua orientação sobre como ter um planejamento financeiro adequado para enfrentar esse período de turbulências?
Prever para prover, esse é o lema. Todos, sem exceção, sejam pessoas físicas ou empresas de pequeno, médio e grande porte, precisam de previsibilidade de ganhos e gastos, já que esta balança vai determinar a possibilidade ou não de honrar com seus compromissos.
Sun Tzu, General chinês que acredita-se ter vivido entre 544 e 496 a.C. desenvolveu o livro “A arte da Guerra”, um tratado milenar que ainda é leitura obrigatória em cadeiras de Administração, dizia: “O General que perde a batalha faz apenas poucos cálculos de antemão. Assim, muitos cálculos levam à vitória e poucos cálculos, à derrota”.[12]
Dessa lição podemos extrair que a falta de controle financeiro pode levar qualquer pessoa à ruína.
Não somos todos economistas, administradores ou contadores, mas devemos buscar o mínimo de informação sobre o mercado, suas tendências e projeções, para que tenhamos uma previsibilidade de crises vindouras, oportunidades e momentos de recuo. Essa análise pode auxiliar a encontrar o momento certo para investir, poupar, comprar, vender, alugar e sem ela, nossas decisões passam a se balizar em “achismos”.
Não é uma tarefa fácil, já que vivemos em uma sociedade consumista, em que o “ter” passou a fazer parte do “ser”, ou seja, só nos sentimos socialmente inseridos quando “temos” aquilo que o agrupamento social em que vivemos tem. E esse é o primeiro paradigma a ser abandonado para que sejamos prósperos.
Nenhuma economia sobrevive (e nosso bolso não é diferente) quando os passivos são maiores que os ativos (quando ganhamos menos do que gastamos). E essa conta só fecha com muita educação financeira.
Se você não se acha capaz de fazer seu próprio planejamento financeiro, há inúmeros profissionais que podem te ajudar nessa tarefa, para muitos hercúlea, a fim não só de trazer estabilidade, mas também, prosperidade financeira.
Gaste menos do que você ganha!!!
[1] SECOVI-RJ. Disponível em https://www.secovirio.com.br/secovi-rio-divulga-primeiros-indicadores-judiciais-de-2021-sobre-acoes-locaticias-e-condominiais/
[2] SECOVI-RS. Disponível em https://blog.secovirsagademi.com.br/impacto-nas-locacoes-chegou-a-70-diz-pesquisa-do-secovi-rs/
[3] SECOVI-Rio. Disponível em https://www.secovirio.com.br/jornal-o-dia-rio-tem-aumento-de-230-nas-negociacoes-comerciais/
[4] Governo do Brasil. Disponível em https://www.gov.br/pt-br/noticias/assistencia-social/2021/04/politica-de-habitacao-popular-e-incluida-no-programa-de-parcerias-de-investimentos
[5] ABADI. Disponível em https://abadi.com.br/procuram-se-moradores-a-revolucao-provocada-pela-pandemia-nas-metropoles/
[6] SECOVI-RJ. Disponível em https://www.secovirio.com.br/secovi-rio-na-midia-flexibilidade-e-ate-parcelamento-no-cartao-ajudam-a-reduzir-inadimplencia-de-aluguel-na-crise/
[7] SECOVI-RJ. Disponível em https://www.secovirio.com.br/valor-medio-para-locacao-tem-variacao-de-7-e-preco-do-metro-quadrado-para-compra-e-venda-se-mantem-estavel-no-rio/
[8] SECOVI-RJ. Disponível em https://www.secovirio.com.br/secovi-rio-na-midia-na-hora-de-renovar-o-aluguel-negociar-e-preciso/
[9] SECOVI-RJ. Disponível em https://www.secovirio.com.br/wp-content/uploads/2021/03/relatorio-acoes-locaticias-no-rio-de-janeiro-tjrj.pdf
[10] SEBRAE Inteligência Setorial. Disponível em https://sebraeinteligenciasetorial.com.br/produtos/noticias-de-impacto/pib-da-construcao-civil-deve-crescer-4-em-2021/5ff467b2cb22ae1800d63a3a
[11] SECOVI-RJ. Disponível em https://www.secovirio.com.br/wp-content/uploads/2021/04/transacoes-imobiliarias-itbi-1o-trim.pdf
[12] TZU, Sun. A Arte da Guerra – Os 13 capítulos originais. Barueri, SP: Novo Século ditora, 2014.
