CAPÍTULO 1 – A evolução do Direito Notarial e Registral no Mundo e no Brasil.
Pode-se afirmar que a atividade notarial e registral remete ao surgimento da escrita, pois, ainda que de forma rudimentar, o homem registrava na pedra ou na argila alguns fatos de seu cotidiano, podendo então, remontar-se ao período de 4.000 a.c., pois como afirma Odalberto Domingos Casonatto, foi no crescente fértil da Mesopotâmia que a escrita foi criada. Os sumérios, habitantes desta região teriam desenvolvido a escrita em forma de cunha, usando placas de barro, fáceis de fazer pela abundância do barro nas margens pantanosas do Rio Tigre e Eufrates e nestas placas cunhavam a escrita, surgindo assim os textos escritos.[1]
A preocupação com a publicidade imobiliária e, por conseguinte, a atividade notarial, embrionariamente, estaria presente desde a civilização pré-histórica. Na Mesopotâmia há indícios de procedimentos voltados a publicidade registral, bem antes do Código de Hamurabi. Existem informações acerca de contratos de transmissão imobiliária lavrados por escribas (notários) em tabuletas de argila, que apresentavam o selo do notário (kunuku). Essas tabuletas seriam entregues aos compradores em um recipiente contendo a inscrição da tampa e, muitas vezes, cópias eram guardadas por autoridades públicas (registros públicos). A Bíblia, em Jeremias (Jer. 32:14-15), registra a formalidade da compra de um imóvel nos tempos de Nabucodonosor, época em que teria sido dada a seguinte ordem a Jeremias: “toma estes documentos, este contrato de compra, o exemplar selado e a cópia aberta e coloca-os em um lugar seguro, para que se conservem por muito tempo. Porque assim disse Iahweh dos Exércitos, o Deus de Israel: ainda se comprarão casas, campos e vinhas nesta terra”.[2]
Pondé argumenta que a atividade notarial remonta ao Egito Antigo, onde teriam sido encontrados seus primeiros vestígios, na cidade de Mênfis, capital do Império Egípcio.[3]
Na Grécia antiga, a “atividade notarial” seria desempenhada pelos chamados mnemons, eu eram oficiais públicos responsáveis por lavrar contratos e atos provados.[4]
Para Leonardo Brandelli, o embrião da atividade notarial, ou seja, o embrião do tabelião, nasceu do clamor social, para que, num mundo massivamente iletrado, houvesse um agente confiável que pudesse instrumentalizar, redigir o que fosse manifestado pelas partes contratantes, a fim de perpetuar o negócio jurídico, tornando menos penosa a sua prova, uma vez que as palavras voam ao vento.[5]
Na pena de Antônio Augusto Firmo da Silva, no direito hebreu existiam o escriba da lei, que desempenhava o mister de interpretar a lei; o escriba do povo que redigia pactos e convênios; ao escriba do rei incumbia autenticar atos e resoluções monárquicas; e, ao escriba do Estado, cabia exercer funções do Conselho de Estado e colaborar com os Tribunais de Justiça.[6]
Para Caio Mário,
“a atividade notarial e de registro sempre esteve associada à própria organização das sociedades, existindo relatos históricos sobre a função desde as primeiras civilizações.”[7]
Em Roma, com a ascensão da Igreja Católica, houve a evolução da atividade notarial, garantindo a confecção de documentos com alto nível técnico, por conta de o clero ser formado por pessoas detentoras de profundo conhecimento da escrita.[8]
A Escola de Bolonha, no século XIII, representa o maior período de crescimento técnico do notariado, ocorrendo profícua produção legislativa, dando os contornos do que se tem atualmente na mencionada atividade.[9]
No Brasil, segundo Clóvis Tenório Cavalcanti Neto, o primeiro tabelião de quem se tem notícia no Brasil seria Pero Vaz de Caminha, que acompanhou a expedição portuguesa da descoberta. O português narrou e documentou minuciosamente a descoberta da nova terra e a posse da mesma, com todos os seus atos oficiais, sendo este o único documento oficial que relata a descoberta e o domínio do novo território.[10]
A regulamentação da atividade notarial neste período se deu pela aplicação da legislação portuguesa, de forma integral, vigorando as ordenações do Rei e as Ordenações Filipinas.[11]
Havia no Brasil os chamados “rábulas”, que eram pessoas que exerciam a advocacia, porém, sem curso superior, mas que desempenhavam atividades notariais. Importantes rábulas figuraram no país, sendo chamados oficialmente de provisionados e ganharam destaque na história da advocacia brasileira, como Antônio Conselheiro, Luiz Gama, João da Costa pinto e Evaristo de Moraes.[12]
Entretanto, por razões óbvias, se fazia necessária uma regulamentação específica, que atendesse às demandas da terra recém-descoberta, haja vista suas peculiaridades.
Então, em 11 de outubro de 1827 foi editada lei estabelecendo que:
“todos os officios de Justiça, ou Fazenda, serão conferidos, por titulos de serventias vitalicias, as pessoas, que para elles tenham a necessária idoneidade, e que os sirvam pessoalmente; salvo o accesso regular, que lhes competir por escala nas repartições, em que o houver, ficando revogadas todas as leis, alvarás, decretos, e mais resoluções em contrario.”[13]
A Constituição brasileira de 1988 adotou o sistema do notariado latino, através do qual a atuação dos notários e registradores, ainda que submetidos à fiscalização do Judiciário, se dá de modo preventivo e eficiente, antes mesmo do litígio ou da lide, dado que o documento notarial é dotado de especial eficácia, munido do poder certificante e de fé pública que lhe são inerentes e valendo como prova plena em juízo ou fora dele.[14]
Conforme bem menciona Luiz Guilherme Loureiro[15], o notariado latino é uma instituição que nasceu da cultura e da tradição jurídica romano-germânica, que se caracteriza, a partir do século XIX, pelo primado da lei como fonte do Direito. Este sistema de segurança jurídica se baseia em mecanismos como a autenticidade ou fé pública que decorrem da forma jurídica denominada “documento público”. Certas situações e relações jurídicas, por sua relevância, devem ser acreditadas ou tidas por verdadeiras não só para o Estado, como para os demais membros da sociedade. Para tanto, o Estado delega a determinados agentes públicos o poder de dar fé pública aos negócios jurídicos nos quais intervêm.[16]
Seu exercício foi delegado para o particular, nos termos do art. 236 da CRFB/88, dispondo que os serviços notariais e de registro serão exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público,[17] sendo que aquele deverá prestar concurso de provas e títulos para o exercício de tal mister.[18]
Conforme salienta Marcelo Rodrigues,[19] a natureza das atividades notarial e de registros públicos tem enorme relevância jurídica e social, pois, que meros documentadores de atos e negócios jurídicos, os notários e registradores exercem uma atividade fomentadora da pacificação social, ao realizar a qualificação de títulos e elaborar minutas de atos e negócios jurídicos os mais relevantes, previnem litígios, conferem segurança jurídica e publicidade aos atos.[20]
A atividade notarial evoluiu de tal maneira, mostrando-se um importante instrumento para o exercício da cidadania e garantia de direitos que passou, após o advento da Lei nº 13.484/17[21], a desempenhar mais uma destacada função, a de emissão de documentos de identificação como passaporte, carteira de trabalho, dentre outros, o que demonstra a magnificência dessa vetusta atividade.
Além disso, vê-se que há um constante movimento pela “desjudicialização” dos procedimentos, em função do assoberbamento que se encontra o Poder Judiciário pátrio, tendo a lei atribuído algumas competências que envolvem a jurisdição voluntária, como no caso da separação e do divórcio e da partilha por escritura pública, da retificação de limites imobiliários, da homologação de divisas entre imóveis[22] e da usucapião extrajudicial, o que corrobora com a inestimável contribuição para o exercício da democracia e para garantia de direitos.
A “desjudicialização” vai na contramão do que ocorreu durante o século XX, em que o Poder Judiciário passou a ser protagonista e grande interventor para pacificação social. Pode-se entender desta forma que há dois movimentos paralelos no sentido desse fenômeno, um aplicado no ramo do Direito Empresarial, com a instituição da arbitragem e outro relativo aos temas ligados à vida das pessoas físicas, com alta carga de jurisdição voluntária, como informam Mônica Bonetti Couto e Renata Mota Maciel Dezem.[23]
Nesse processo, o papel dos notários e registradores ganha grande vulto, sobretudo quando se reconhece que nem só de litígio se movimenta o Poder Judiciário. Assim, para os casos de jurisdição voluntária, se tem sustentado o papel dos notários e registradores como uma nova onda reformista, no caminho da desjudicialização.[24]
No contexto da “desjudicialização”, apresenta-se a denominada “Carta de sentença notarial”, que é solicitada ao tabelião de notas e é um título que incorpora o preceito especial estatuído na decisão judicial para que a parte beneficiada possa obter concretamente o direito que lhe foi reconhecido pelo juiz, por exemplo, a propriedade ou outro direito real sobre um imóvel ou um bem móvel. Em outras palavras, por meio desse título ou instrumento, a parte vencedora na contenda judicial obtém o bem da vida desejado e estabelecido na sentença judicial definitiva. No que se refere à forma, a carta de sentença consiste na autuação de um conjunto de peças autenticadas extraídas do processo, dentre as quais encontram-se: as cópias da sentença ou a decisão a ser cumprida; a certidão de trânsito em julgado ou a certidão de imposição de recurso sem efeito suspensivo, dependendo do caso; as procurações outorgadas pelas partes no processo judicial; e outras peças processuais que se mostrem indispensáveis ou úteis ao cumprimento da ordem, ou que tenham sido indicadas pelo interessado.[25]
Arremata Luiz Guilherme Loureiro que a importância prática da carta de sentença para o particular reside no ganho de tempo (deve ser expedida no prazo máximo de cinco dias) e mesmo no que tange ao custo. Caso se trate de processo eletrônico, não há necessidade de intervenção do advogado para pedir carga dos autos no cartório judicial, e os emolumentos correspondem ao valor da autenticação de cópia (cujo total depende do número de páginas a serem autenticadas), acrescido dos emolumentos de uma certidão.[26]
Analisando-se a evolução histórica da atividade notarial e registral no mundo e, especialmente, no Brasil, vê-se que esta ganhou destaque nas relações jurídicas, conferindo-lhes segurança, publicidade, autenticidade e tornando-se uma ferramenta de suma importância no Direito brasileiro.
Essa veemência fica evidente no art. 1º da Lei nº 6.015/73,[27] que dispõe que os serviços concernentes aos Registros Públicos visam garantir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
CAPÍTULO 2 – Dos atos notariais e registrais em espécie (matrícula, averbação e registro).
O sistema registral está dividido em 04 modalidades de registro: o registro civil de pessoas naturais, registro civil de pessoas jurídicas, registro de títulos e documentos e registro de imóveis, dos quais são titulares, respectivamente, o oficial de registros civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas, oficial de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas e oficial de registro de imóveis. Já o sistema notarial divide-se em 03 modalidades, quais sejam, notas, protesto de títulos e contratos marítimos.[28]
Representam atividades do notário e do registrador, em síntese, a análise dos elementos postos pelos particulares para a realização de determinado ato, a elaboração de pareceres jurídicos acerca da concretização de determinado ato jurídico e a instrumentalização da vontade das partes, sempre com vistas a conferir ao ato a maior segurança jurídica possível. Enfim, conforme Brandelli,
“a função notarial apresenta, simultaneamente, várias características. Ela constitui uma função jurídica, cautelar, técnica, rogatória, pública e imparcial”.[29]
Registre-se que, a atividade notarial e registral é norteada por diversos princípios, os quais serão mencionados, de forma apenas exemplificativa, haja vista não serem o cerne do presente estudo, são eles, Princípio da Publicidade, da Fé Pública, da Prioridade, da especialidade, da Disponibilidade, da Continuidade, da Legalidade, da Instância, da Tipicidade, da Inscrição, dentre outros.[30]
Diversos tipos de Serviços Extrajudiciais podem ser prestados ao público e cada tipo de serviço possui uma ou mais atribuições. Assim, existem as atribuições de Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Registro de Interdições e Tutelas, Registro de Distribuição, Registro de Imóveis, Registro de Títulos e Documentos, Registro de Contratos Marítimos, Ofício de Notas e Protesto de Títulos.[31]
Para fins do presente trabalho, dar-se-á ênfase às atividades realizadas pelos Registros de Imóveis, que é o local aonde constam informações sobre imóveis de determinada área geográfica e pessoas a eles relacionados.[32]
O Cartório de Registro de Imóveis é o local onde as pessoas fazem o registro de seus terrenos, casas, apartamentos ou lojas e onde conseguem informações seguras sobre a verdadeira situação jurídica desses bens imóveis. Além de garantir que o imóvel realmente pertence a uma pessoa, o Cartório de Registro de Imóveis guarda o histórico completo de cada bem registrado. Por isso, o cartório tem condições de informar, por meio de certidões, quais foram os vários donos de um imóvel, quem são os atuais proprietários, se o bem tem restrições ou se há algo que impeça a compra ou a venda do imóvel.[33]
Naquele Registro são em número de 3 os principais atos praticados: o registro, a averbação e a matrícula.[34]
O Registro é o ato que transfere ou modifica algum direito da pessoa sobre o imóvel.[35] É o ato que diz quem é o proprietário do imóvel ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.[36]
A Averbação é o ato que anota todas as alterações referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.[37] Averbação é o ato de anotar alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São averbadas, por exemplo, as mudanças de nome do proprietário do bem, se ele mudou de estado civil e outros atos que tenham relação com aquele imóvel.[38]
Quando esta alteração diz respeito ao proprietário é denominada “subjetiva”. Já quando esta diz respeito ao imóvel denomina-se “objetiva”.[39]
A Matrícula é um “retrato” do imóvel. Ela o torna único, mostrando a correta localização e descrição do bem e é nela que serão feitos os atos de averbação.[40] A matrícula é o número que se dá ao imóvel nos livros do cartório, seguido por anotações que são como um retrato escrito desse imóvel. Lá se diz exatamente como ele é e a sua localização. Anota-se também toda informação sobre o que acontece a esse imóvel por meio de registros e averbações.[41]
A matrícula será aberta, obrigatoriamente, por ocasião do primeiro registro relativo ao imóvel, nos casos de fusão de imóvel, no caso de averbação, quando não houver espaço no livro de transcrição das transmissões, por requerimento do proprietário ou de ofício, para cada lote ou unidade autônoma, após o registro do loteamento, desmembramento ou condomínio e, ainda, no interesse do serviço.[42]
Para saber os registros e averbações anotados na matrícula de um imóvel o interessado deve utilizar-se da Certidão de Ônus Reais, que é indica, por exemplo, quem foi o último comprador ou se existe alguma restrição ao imóvel, como uma penhora, por exemplo. Esta certidão é solicitada no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.[43]
Insta ressaltar que, dentre os atos citados, o registro tem um efeito garantidor avassalador, pois que, o direito do comprador de um imóvel só estará garantido, via de regra, após o registro, conforme explica Flauzino Araújo dos Santos, Presidente da Associação dos registradores Imobiliários de São Paulo:
“O direito do comprador só está garantido com o registro no cartório de imóveis. Não havendo esse documento ele corre o risco de o vendedor negociar diversas vezes o mesmo imóvel e só será proprietário, de fato, aquele que o registrar primeiro. Além disso, a pessoa fica protegida da perda do imóvel por questões anteriores à sua compra”.[44]
Santos enfatiza que apenas a escritura não basta para comprovar a posse do imóvel. “Só é dono quem registra”. Essa máxima, conhecida por advogados e juristas, é especialmente verdadeira no caso dos imóveis. Ter um contrato de compra e venda e não registrar o bem no seu nome é um erro grave, pois, pela lei, você não é o proprietário, reforça.[45]
A evolução da sociedade e da tecnologia fez surgir figuras cartorárias de utilidade ímpar, os chamados atos notariais e registrais eletrônicos, a exemplo da Procuração eletrônica, Escritura eletrônica, Emissão de certidões digitais via internet, Ata de certificação de página da internet, Digitalização e autenticação eletrônica de documentos, Transferência eletrônica de documentos digitalizados e autenticados na origem, Emissão de certificados digitais (AR-AC Notarial), Reconhecimento de firmas em documentos digitalizados ou reproduzidos eletronicamente, dentre outros.[46]
Na seara imobiliária foi criado pelo Provimento nº 47/2015 da Corregedoria Nacional de Justiça, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, uma ferramenta que tem como objetivo facilitar o intercâmbio de informações entre os ofícios de registro de imóveis, o Poder Judiciário, a administração pública e o público em geral. O SREI oferece diversos serviços on-line como pedido de certidões, visualização eletrônica da matrícula do imóvel, pesquisa de bens que permite a busca por CPF ou CNPJ para detectar bens imóveis registrados, entre outros. Isso mostra que a informatização é um caminho sem volta na prática dos atos cartorários.[47]
No próximo capítulo serão destacadas as peculiaridades da averbação, especificamente a do contrato de locação na matrícula do imóvel e os efeitos desse ato para o locatário.
Apesar de não ser uma prática muito comum nas relações locatícias, será demonstrado que tal providência tem o condão de conferir maior segurança jurídica para os inquilinos de imóveis.
CAPÍTULO 3 – A averbação e o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel e seus efeitos.
A locação de bens imóveis é um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário brasileiro. O déficit habitacional do País motivado pela falta de recursos da maior fatia da população para a aquisição da casa própria e a procura por instalações comerciais são os principais fatores que impulsionam a utilização do contrato de locação. Pelo teor da norma, a locação ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Contudo, quando se trata de imóvel urbano, embora o contrato em análise não gere direito real sobre imóvel, a formalização de certas garantias vinculadas à locação, não depende exclusivamente da assinatura dos signatários, sendo indispensável o seu ingresso no cartório de registro de imóveis. [48]
A repercussão do contrato de locação no fólio real está ajustada na Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos. Uma prévia observação a ser feita é que a apresentação deste contrato no registro imobiliário será uma garantia do locatário, pois nos termos do artigo 220[49] são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador. O primeiro efeito é o de instituir a cláusula de vigência do contrato de locação, em caso de alienação do prédio locado, conforme art. 242 da Lei de Registros Públicos[50]. O segundo é o exercício do direito de preferência[51] em caso de alienação.[52]
A regra geral do art. 1.227 do Código Civil diz que os direitos reais sobre bens imóveis só nascem com o registro da aquisição no cartório de registro de imóveis competente. Essa regra é bastante conhecida no meio jurídico-imobiliário pelo seguinte ditado: “Quem não registra não é dono”. E esse ditado pode ser corretamente ampliado para “quem não registra não tem direito real sobre imóvel”, pois não só a propriedade, como todos os outros direitos reais só se constituem com o registro.[53]
A Lei de Locações cita nos artigos abaixo os institutos mencionados, nos termos abaixo:
“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.”[54]
O que surpreende é que, não obstante as garantias previstas na Lei de Locações, a imensa maioria dos inquilinos não realiza o procedimento da averbação e do registro de seus contratos de locação.
Marina Fachin Barreto preleciona que o contrato de locação pode ser objeto de registro na matrícula do imóvel que será locado (artigo 167, I, 3 da Lei 6.015/73). Para ser levado a registro, é necessário que no contrato conste de modo expresso a cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, ou seja, deverá constar em suas disposições que, mesmo no caso alienação do imóvel objeto da locação, o futuro proprietário será obrigado a respeitar a locação já vigente. Desta forma, o contrato sai apenas da sua atuação no campo dos direitos obrigacionais, passando a produzir efeitos perante terceiros. Uma vez registrada a locação na matrícula do imóvel, nenhum indivíduo poderá alegar seu desconhecimento, uma vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o possível adquirente a respeitá-lo.[55]
Arremata a ilustre autora ao asseverar que, além do registro da locação na matrícula do imóvel, o contrato de locação também pode dar ensejo à averbação do direito de preferência (artigo nº 167, II, 16 da Lei 6.015/73). Tal direito se refere à preferência de aquisição pelo locatário, isto é, tal direito consiste na garantia do locatário de ser notificado pelo locador no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel locado, oportunidade em que o locatário terá preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros (artigo 27 da Lei nº 8.245/91). O referido direito de preferência é decorrente de lei, ou seja, independe de cláusula expressa no contrato. Mas, para que o direito de preferência seja plenamente efetivo, o contrato deve ser levado à publicidade imobiliária, através da sua averbação na matrícula do imóvel locado (artigo 33 da Lei nº 8.245/91).[56]
Mas por que se praticar dois atos registrais se o contrato de locação é o mesmo? É que o sistema registral imobiliário brasileiro é de registro de direitos, e não de registro de títulos. Em outras palavras, o que se registra ou averba na matrícula do imóvel não é o contrato ou documento celebrado entre as partes (título), mas o direito ou direitos nele contidos. É por isso que ao ser levada ao Registro de Imóveis uma escritura de compra e venda com hipoteca, esta origina dois atos registrais na matrícula; um registro relativo à compra e venda (transmissão do direito de propriedade ao comprador); e outro referente à hipoteca (constituição do direito de hipoteca em favor do credor). Da mesma forma, um contrato de locação tem a possibilidade de originar dois atos distintos na matrícula do imóvel, relativos a dois direitos que não são reais, mas que produzem efeitos jurídicos diretamente sobre o imóvel e seu proprietário.[57]
Interessante se faz ressaltar que, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel. De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.[58]
Tal decisão tem a capacidade de relativizar o mandamento legal, no sentido de proteger a parte hipossuficiente da relação locatícia, não obstante ter se descuidado quanto às providências registrais, entretanto, somente no caso de reparação pecuniária, mas não para o exercício do direito em si.
CONCLUSÃO
O presente artigo teve como objetivo analisar os efeitos da averbação e do registro do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, como forma de proporcionar maior segurança jurídica à parte considerada, via de regra, hipossuficiente na relação locatícia, que é o locatário.
No primeiro capítulo fez-se uma digressão histórica, com o objetivo de remontar-se às origens d atividade notarial e registral no Brasil e no mundo.
Observou-se que tal atividade tem seus primórdios paralelos com a própria escrita, à época da Mesopotâmia, com nuances as mais diversas, porém, sempre com o intuito de registrar, perpetuar um fato ocorrido.
Viu-se que, no Brasil, essa atividade possui como um marco histórico as cartas de Pero Vaz de Caminha, no período do descobrimento, a qual foi evoluindo com o tempo, passando a ter regulamentação própria, independente de Portugal, respeitando as características inerentes ao país recém-descoberto.
Da análise realizada no segundo capítulo, buscou-se especificar as modalidades de registros, as atividades de notários e registradores e os princípios que norteiam o Direito Notarial e Registral.
Deu-se maior ênfase aos atos praticados no Registro de Imóveis, em especial à matrícula, ao registro e à averbação, bem como fazer um pequeno apontamento sobre a evolução tecnológica e seus efeitos sobre as atividades cartoriais.
Já no terceiro capítulo fez-se algumas observações sobre a locação de imóveis e a repercussão do contrato de locação no fólio real. Mencionou-se os efeitos da averbação e do registro desse contrato na matrícula do imóvel alugado, bem como o posicionamento jurisprudencial sobre o tema.
Foi possível observar, pela narrativa e análise das condições históricas e posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais, que a legislação brasileira, no que tange à prática de atos registrais e às garantias para relação locatícia, preocupou-se em muito com a segurança jurídica e a estabilidade das relações, ainda porque, a locação de imóveis tem forte impacto econômico e social, dado o alto déficit habitacional que recai sobre o Brasil.
Em síntese, restou demonstrado que, não obstante a previsão legal das garantias oriundas da averbação e do registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, a maior parte dos locatários não se preocupa com esse procedimento, fazendo desaguar no judiciário as eventuais celeumas surgidas pelo desrespeito ao direito de preferência e cláusula de vigência.
[1] CASONATTO, Odalberto Domingos. Onde a escrita surgiu? Disponível em http://www.abiblia.org/ver.php?id=1612. Acesso em 04.10.2017.
[2] MAGALHÃES, Luiz. De onde vieram os cartórios? Disponível em http://www.irtdpjbrasil.com.br/NEWSITE/historia_dos_Cartorios.htm Acesso em 04.10.2017.
[3] PONDÉ, Eduardo Bautista. Origen e historia del notariado. Buenos Aires: Ediciones Depalma, 1967.
[4] ALMEIDA JÚNIOR, João Mendes de. Órgãos da fé pública. São Paulo: Saraiva, 1963, p. 16.
[5] BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 26.
[6] Apud, BRANDELLI. p. 27.
[7] LINS, Caio Mário de Albuquerque. A Atividade Notarial e de Registro.Companhia Mundial de Publicações, 2009. p. 15.
[8] GATTARI, Carlos Nicolas. Manual de derecho notarial. Buenos Aires: Depalma, 1988, p. 15.
[9] BRANDELLI, op. cit., p. 35.
[10] NETO, Clóvis Tenório Cavalcanti. A evolução histórica do Direito Notarial. Disponível em https://jus.com.br/artigos/18978/a-evolucao-historica-do-direito-notarial/1. Acesso em 04.10.2017.
[11] SANDER, Tatiane. A atividade Notarial e sua Regulamentação. Disponível em http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=683. Acesso em 04.10.2017.
[12] FILHO, Pedro Paulo. Famosos Rábulas no Direito Brasileiro, São Paulo: JH Mizuno, 1.a., 2007.
[13] BRASIL. Lei de 11 de Outubro de 1827. Determina a fôrma por que devem ser providos os officios de Justiça e Fazenda. Registrada na Chancellaria-mór do Imperio do Brazil a fl. 93 do livro 1º de castas, leis, e alvarás. – Rio de Janeiro, 6 de novembro de 1827.
Disponível em https://arisp.files.wordpress.com/2008/12/lei_11deoutubro1827.pdf Acesso em 11.10.2017.
[14] RODRIGUES, Marcelo. O regime jurídico das atividades notarial e de registros públicos. Disponível em http://genjuridico.com.br/2016/01/18/o-regime-juridico-das-atividades-notarial-e-de-registros-publicos/ Aceso em 11.10.2017.
[15] Tabelião. Ex-juiz de Direito. Professor na Faculdade de Direito de Campos/RJ e em cursos especializados para concursos de ingresso na atividade notarial e de registros. Professor da Escola Nacional de Notários e Registradores (ENNOR).
[16] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Natureza da atividade Notarial: Breve reflexões em face da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Disponível em http://genjuridico.com.br/2015/01/21/natureza-da-atividade-notarial-breve-reflexoes-em-face-da-jurisprudencia-do-superior-tribunal-de-justica/ Acesso em 09.10.2017.
[17] BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 5 de outubro de 1988. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm. “Art. 236” Acesso em 09.10.2017.
[18] BRASIL. Constituição (1988). Op. cit. “Art. 236, § 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.” Acesso em 09.10.2017.
[19] Desembargador. Presidente das Comissões Examinadoras dos Concursos Públicos para Outorga das Delegações de Tabelionatos e de Registros Públicos do Estado de Minas Gerais. Assessor especial da Comissão de elaboração do anteprojeto do Código de Normas da CGJMG. Integra o Conselho Editorial da Revista de Direito Imobiliário. Membro da Coordenadoria de Direito Notarial da EJAL. Palestrante. Autor.
[20] RODRIGUES, Marcelo. Op. cit.
[21] BRASIL. Lei nº 13.484 de 26 de Setembro de 2017. Altera a Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos. DOU de 27.09.2017.
[22] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Carta de sentença notarial. Disponível em http://genjuridico.com.br/2014/11/25/carta-de-sentenca-notarial/ Acesso em 09.10.2017.
[23] COUTO, Mônica Bonetti e DEZEM, Renata Mota Maciel. Desjudicialização, Judiciário e acesso à Justiça: dilemas, crise e perspectivas atuais. Revista Brasileira de Direito Processual – RBDPro. Ano 25, nº 99, jul./set. 2017. P 99.
[24] Idem. COUTO, Mônica Bonetti e DEZEM, Renata Mota Maciel.
[25] Op. cit. LOUREIRO, Luiz Guilherme.
[26] Op. cit. LOUREIRO, Luiz Guilherme.
[27] BRASIL. Lei nº 6.015 de 31 de Dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. DOU de 31.12.1973. “Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.”
[28] PEDROSO, Regina. Características gerais do sistema notarial e registral. Disponível em https://reginapedroso.jusbrasil.com.br/artigos/121944192/caracteristicas-gerais-do-sistema-notarial-e-registral Acesso em 05.11.2017.
[29] LIMA, Lucas Almeida de Lopes. A Atividade Notarial e Registral e sua Natureza Jurídica. Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=10253 Acesso em 05.11.2017.
[30] VIEIRA, Marcos Garcez. Princípios emanantes aos Registros Públicos. Disponível em https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/3035/Principios-emanantes-aos-Registros-Publicos Acesso em 05.11.2017.
[31] TAVARES, Cláudio de Mello. Serviços Notariais e Registrais: Noções básicas para o dia a dia do cidadão. Disponível em file:///C:/Users/sieir/Downloads/Cartilha_dos_Servicos_Extrajudiciais_2017_final.pdf Acesso em 05.11.2017.
[32] Idem. TAVARES, Cláudio de Mello.
[33] TJDFT – Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. O Cartório de Registro de Imóveis. Disponível em https://www.tjdft.jus.br/publicacoes/manuais-e-cartilhas/cartilha-de-cartorios-extrajudiciais/o-cartorio-de-registro-de-imoveis Acesso em 05.11.2017.
[34] Idem. TAVARES, Cláudio de Mello.
[35] Idem. TAVARES, Cláudio de Mello.
[36] Idem. TJDFT.
[37] Idem. TAVARES, Cláudio de Mello.
[38] Idem. TJDFT.
[39] INGAIA. O que é uma averbação de escritura? Disponível em http://www.ingaia.com.br/duvidas/o-que-e-uma-averbacao-de-escritura/ Acesso em 05.11.2017.
[40] Idem. TAVARES, Cláudio de Mello.
[41] Idem. TJDFT.
[42] Click Habitação. O que é Matrícula do imóvel? Disponível em http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/matricula-de-imovel-o-que-significa/ Acesso em 05.11.2017.
[43] Idem. TJDFT.
[44] ZAPPRO. Saiba a importância da escritura e do registro de imóveis e oriente seu cliente. Disponível em https://www.zappro.com.br/saiba-importancia-da-escritura-e-registro-de-imoveis-e-oriente-seu-cliente/ Acesso em 05.11.2017.
[45] Idem. ZAPPRO.
[46] FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Notarial: Conceitos, princípios e regulação. Disponível em file:///C:/Users/sieir/Downloads/Curso%20Direito%20Notarial%20Esjud%202016%20M%C3%B3dulo%201%20Conceito%20e%20princ%C3%ADpios.pdf Acesso em 05.11.2017.
[47] CNJ – Conselho Nacional de Justiça. Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI. Disponível em http://www.cnj.jus.br/sistemas/srei Acesso em 05.11.2017.
[48] COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. O contrato de locação no Registro de Imóveis. Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=4930 Acesso em 05.11.2017.
[49] BRASIL. Lei nº 6.015/73. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.” Art. 220. São considerados, para fins de escrituração, credores e devedores, respectivamente: (Renumerado do art. 221 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). VIII – na locação, o locatário e o locador.” Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm Acesso em 05.11.2017.
[50] BRASIL. Lei nº 6.015/73. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. “Art. 242. O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro nº 2, consignará também, o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como pena convencional. (Renumerado do art. 239 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)”. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm Acesso em 05.11.2017.
[51] BRASIL. Lei nº 6.015/73. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. “Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. II – a averbação: 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)”. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm Acesso em 05.11.2017.
[52] Idem. COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira.
[53] CÂMARA, João Pedro R. S. de Arruda. A locação no Registro de Imóveis. Disponível em http://www.anoreg.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id=19981:a-locacao-no-registro-de-imoveis&catid=32&Itemid=181 Acesso em 05.11.2017.
[54] BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. DOU de 21.10.1991.
[55] BARRETO, Marina Fachin. Por que devo levar meu contrato de locação ao Cartório de Registro de Imóveis? Disponível em http://www.2rirp.com.br/blog/por-que-devo-levar-meu-contrato-de-locacao-ao-cartorio-de-registro-de-imoveis Acesso em 05.11.2017.
[56] Idem. BARRETO, Marina Fachin..
[57] Idem. CÂMARA, João Pedro R. S. de Arruda.
[58] CARVALHO, Elton Brito de. STJ: Averbação do contrato de locação serve para adjudicação compulsória. Disponível em http://ww3.lfg.com.br/public_html/article.php?story=2011070416162320 Acesso em 05.11.2017.
